AMPLIAÇÃO DE LAVOURAS


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ARRENDAMENTO GARANTE
INVESTIMENTO NA AGRICULTURA


26/01/2004

As relações de uso da terra no Brasil estão se modernizando profundamente, tanto pelas atividades agrícolas em execução quanto pelo empreendedorismo dos agricultores. Isto se comprova com um comportamento, cada dia mais usual, no que se refere à aplicação de capital no setor. Agricultores profissionais estão direcionando seus ganhos com a atividade para a compra de insumos e arrendando terras em vez de imobilizá-los na sua apropriação. E o motivo não é outro senão o fato de que no Brasil, dos vários componentes indispensáveis para execução de empreendimentos agropecuários, a terra é a parte abundante, enquanto o capital para trabalhá-la e fazê-la produtiva é escasso.

Atualizando e ampliando a frota de máquinas e arrendando terras, ao invés de comprá-las, agricultores de todos os portes estão conseguindo expandir lavouras e, desta forma, aumentar a escala de produção e a sua produtividade.

Constata-se com esta mudança de mentalidade que o título de propriedade da terra não é o fator que determina maior ou menor índice de profissionalismo do empreendedor e que a rentabilidade pelo capital aplicado é muito maior quando dirigido para a produção.

O custo benefício desta inversão de valores pode ser medido considerando-se, como ilustração, um módulo médio de lavoura de soja cultivado em terras de cerrado no Brasil Central, com 400 hectares, onde para executá-lo emprega-se de R$ 150 a R$ 300 mil reais com uma frota de máquinas usadas, chegando-se aos R$ 400 mil se os equipamentos forem novos. Em 400,00 hectares de lavouras – ao longo de um contrato de arrendamento de cinco anos iniciais, colhe-se uma média anual de até 20.000 sacos de soja, o que representa uma renda bruta em torno de U$ 200 mil (duzentos mil dólares) ou R$ 600 mil reais.

Caso contrário, se o agricultor convertesse o capital empregado em máquinas na aquisição de terras, imobilizando-o, ele ficaria sem os meios indispensáveis para produzir e a área de terras apropriada seria bem menor do que o módulo de 400 hectares, cultivável em regime de arrendamento.

Desta forma, se compararmos, economicamente, um arrendatário que toca 400 ha de lavoura em terras de terceiros, com um proprietário de iguais 400 ha, que também atua na atividade, poderemos constatar grandes diferenças de retorno sobre o capital investido.

Para fazermos essa comparação, temos que observar o fluxo de caixa gerado durante um período razoável de tempo entre as duas modalidades de uso da terra, no caso, vinte anos, período este necessário para que o investimento na aquisição das terras possa ser amortizado.

Consideremos que o arrendatário, para conduzir uma lavoura de 400 ha de soja em terras de terceiros, aplique um capital inicial da ordem de R$625.000 (R$400.000 para custear a safra e R$225.000 em máquinas e implementos). Já, um agricultor que para cultivar o mesmo módulo de lavouras de 400 hectares viesse a fazê-lo adquirindo a gleba em alguma região valorizada do Centro-Oeste, teria que desembolsar algo em torno de 300 sacos de soja, US$ 3.000 ou R$ 9.000 por hectare. Assim, como proprietário da terra estaria investindo R$ 4.225.000 para plantar os mesmos 400 ha de soja, portanto 6,76 vezes mais que o arrendatário.

O arrendatário deve perceber uma renda anual em torno de R$76.000 ano. Fatura R$ 600.000 brutos com a venda de 20.000 sacos de soja, desembolsa R$ 400.000 para custear a próxima safra, além de R$ 40.000 para renovar e manter a frota e R$84.000 para pagar o arrendamento de 7 sacos de soja por hectare ao proprietário das terras. Isso lhe proporciona margem bruta mês de R$ 6.333. Ao final dos 20 anos de arrendamento, consideremos que o arrendatário poderá vender suas máquinas e equipamentos pelos mesmos R$ 225.000, em valores de hoje.

No caso do proprietário, a renda líquida anual é bem maior que a do arrendatário, já que não tem que fazer o desembolso da taxa do arrendamento, posto que os 400 ha lhe pertence. Assim, ele tem deduzidos de seu faturamento de R$ 600.000 ano, os R$ 400.000 de custeio da próxima safra e os R$ 40.000 da renovação e manutenção da frota, sobrando uma renda anual de R$ 160.000, ou R$ 13.333 mês, ou seja, mais do que o dobro da que recebe o arrendatário. Concebamos que no final dos 20 anos, o proprietário possa vender suas máquinas e equipamentos pelos mesmos R$ 225.000 e os 400 ha de terra por R$ 7.287.000 - uma valorização patrimonial de 3% real ao ano sobre o valor da fazenda adquirida por R$3.600.000.

Ao colocarmos essas duas atividades em uma planilha e descontarmos seus fluxos de caixa a taxa real de 6% ao ano, desconsiderando assim os efeitos da inflação, obteremos os seguintes resultados:

1. O proprietário terá que fazer um investimento 6,76 vezes maior que o arrendatário para produzir os mesmos 20.000 sacos de soja, R$4.225.000 contra R$625.000.

2. Embora o proprietário tenha um custo operacional ano 16% inferior ao do arrendatário - R$ 440.000 contra R$ 524.000, devido ao fato de não ter que pagar renda, isto resulta numa renda anual apenas 2,11 vezes maior, R$160.000 contra R$ 76.000, do arrendatário.

3. O retorno operacional, que é a renda bruta dividida pelos custos anuais, também é maior para o proprietário, 36,4% contra 14,5% para o arrendatário.

4. O pay back, isto é, a quantidade de anos necessários para amortizar totalmente o investimento é de 8,22 anos para o arrendatário e 20 anos para o proprietário. O proprietário só teria todo o seu capital investido amortizado, quando da venda das terras, das máquinas e equipamentos, 20 anos após a compra da área.

5. O retorno anual sobre o investimento é 2,12 vezes maior para o arrendatário, ou seja 12,1% contra 5,7% para o proprietário lavourista. Isto significa que em juros compostos, o arrendatário dobraria o seu capital a cada 6 anos e pouco, já o proprietário levaria mais de 12 anos para fazer o mesmo.

6. Se descontarmos nessas duas atividades, seus fluxos de caixa (negativos e positivos), nos próximos 20 anos, a taxa de desconto real de 6% ao ano, obteremos um valor presente líquido da atividade do arrendatário de R$ 441.592. Isto quer dizer que se o arrendatário investisse seu capital de R$ 625.000 a taxas de juros reais de 6% ao ano, ainda assim, a renda percebida ao longo dos 20 anos, seria equivalente a R$ 441.592 em valores de hoje, o que é coerente com sua taxa interna de retorno de 12,1% ao ano. Já, se descontarmos o fluxo de caixa da atividade do proprietário agricultor à taxa de 6% ao ano, teríamos um valor presente líquido negativo de R$ 167.580. Isto quer dizer, que se o proprietário não comprasse a terra, as máquinas e os implementos, e investisse os R$ 4.225.000 no mercado financeiro, em vez de plantar soja por 20 anos e vender a propriedade com valorização real de 3% ao ano, ele teria um lucro de R$ 167.580 em valores de hoje.

Uma simplificação da análise econômica feita acima seria: Se o arrendatário que possui capital de R$ 625.000, quisesse se tornar proprietário de terras, em vez de plantar 400 ha, percebendo renda anual de R$76.000, ele compraria apenas 59,17 ha, e plantando-os perceberia renda anual de R$ 23.667. Já, se o proprietário resolvesse vender sua propriedade de 400 ha, e investir todo seu capital de R$ 4.225.000 no cultivo de soja em terras arrendadas ele poderia plantar 2.704 ha, e perceber renda anual de R$ 513.760.

José Humberto Guimarães
Coordenador Nacional da Bolsa de Parcerias e Arrendamento de Terras


Eduardo M Palmério
Administrador de Empresas
Diretor da Faz. Escola da Universidade de Uberaba e produtor rural